重磅！買房将迎新變化！認房不認貸

　　7月28日晚住建部重磅發(fā)布降首付、降利率，減稅費、認房不認貸(dài)，釋放多個積極信号。

　　降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸(dài)款利率

　　對於(yú)降低購買首套住房首付比例和貸(dài)款利率的表述
，其含義在於(yú)還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高於(yú)4.0%，所以預計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。

　　據統計，全國20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值爲24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的，爲35%；

　　廣(guǎng)州、深圳、蘇州、杭州和三亞等的首付比例也比較(jiào)高。

　　相關數據顯示，7月百城首套主流房貸(dài)利率平均爲3.90%，二套主流房貸(dài)利率平均爲4.81%，均較上月下降10個基點(diǎn)
。

　　其中，一線城市首二套房貸(dài)利率分别爲(wèi)4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸(dài)利率分别爲(wèi)3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸(dài)利率分别爲(wèi)3.88%、4.80%。

　　“目前多個一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸(dài)利率仍高於(yú)5年期以上LPR。”短期來看
，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸(dài)利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%下限。

　　7月14日，中國人民銀行貨币政策司在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示：“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變(biàn)更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

　　“認(rèn)房不用認(rèn)貸(dài)”或有更大影響

　　個(gè)人住房貸(dài)款“認房不用認貸(dài)”的表述則被認爲有更大的新意，也是最受關注的部分。業内分析認爲，這能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

　　“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定爲二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高於(yú)首套房，阻礙瞭(le)改善住房需求進入市場。

　　補(bǔ)充：認房不認貸(dài)的重點在“房”上
，一個簡單的公式是：

　　有房+貸(dài)款還(hái)清=二套房；

　　有房+貸(dài)款沒還(hái)清=二套房；

　　沒房（或賣掉）+貸(dài)款還(hái)清=首套房；

　　沒房（或賣掉）+貸(dài)款沒還(hái)清=首套房。

　　“從各地實際操作看，尤其以一線城市爲例，在這個領域政策過緊，也導緻瞭(le)二套房認購成本過高。”該表述對於(yú)一線城市影響是最大的，在相關領域或許會有持續寬松的政策變化。

　　以北京爲例解釋稱(chēng)，當前的“認房又認貸”政策，導緻很多購房者在換房過程中，首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若改爲“認房不用認貸”，則首付比例可以調整爲35%、房貸利率可以降至4.75%。

　　短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。值得關注的是，武漢
、青島等城市當(dāng)前僅二環内或個别主城區限購，非限購區域首套首付已降至20%，限購區的認房認貸(dài)政策優化影響或有限。

　　另外，在支持改善需求方面，住建部還提到瞭(le)“改善性住房換購稅費(fèi)減免”。

　　“這主要還是應理解爲免個稅的政策。總體上看，降低交易稅費
，如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利於(yú)修複置業預期。”嚴躍進認爲。陳(chén)文靜也表示，預計後續針對換房需求的政策支持将進一步加大。

　　各地優(yōu)化政策節(jié)奏或将加快

　　24日召開的中央政治局會議在談及房地産市場時
，首次明確(què)提出，适應中國房地産市場供求關系發生重大變(biàn)化的新形勢，适時調整優化房地産政策。

　　廣東省城規院住房政策研究中心表示，住建部本次表态中提及的措施比較明確，即降低住房消費門檻、成本，能夠改善預期並(bìng)釋放需求。降利率、降首付、降稅收适應瞭(le)多數城市進入住房改善時期的供求關系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。

　　整體來看，主管部門的發聲不僅有助於(yú)提振市場信心，同時也爲各地加快落實優化政策打響瞭(le)發令槍。預計各地優化政策的節奏将進一步加快，特别是二線城市政策優化或已在路上。

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